Wij komen het met regelmaat tegen. Twee partners met beiden een eigen woning gaan samenwonen en ze besluiten samen een andere, grotere woning aan te kopen. En het appartement wat al in bezit is, wordt verhuurd. Want, het levert een leuke huur op én de waardegroei van het appartement is belastingvrij. Een mooie belegging. Door wetswijzigingen wordt verhuur van een extra woning een stuk minder aantrekkelijk. In sommige gevallen leidt het zelfs tot grote problemen.
Praktijkvoorbeeld ‘oude situatie’
De fiscale behandeling van een verhuurde woning was altijd bijzonder aantrekkelijk. Ik schets een praktijkvoorbeeld:
Een voorbeeld van Maurice en Sabine
| Appartement aangekocht voor | €150.000 in 2015 |
| WOZ waarde is in 2015 | €118.000 (peildatum 2014) |
| Afgesloten hypotheek | €150.000 tegen een rente van 3,2% tot 2025 |
| Huidige marktwaarde appartement | €280.000 (en WOZ per 2023 naar €280.000) |
| Huurinkomsten per maand | €850 |
Dit leverde Maurice en Sabine maandelijks een prima direct rendement op, om over de waardestijging van de afgelopen jaren nog niet te spreken.
Over de verleden jaren was de rente over de hypotheek niet aftrekbaar. De WOZ-waarde en het saldo van de hypotheek werden opgenomen in box 3. In de jaren dat de WOZ-waarde aantrekkelijk laag lag, was er nauwelijks sprake van belastingheffing in box 3. Huur minus de rentelast was nagenoeg netto rendement. Ook pakte je de forse waardestijging over de achterliggende jaren mee. Per saldo een hele mooie belegging!
Wijzigingen in het Belastingplan 2023 en verder
Toen kwam de Overheid op de proppen met een set aanzienlijke wijzigingen rondom dit soort verhuurde panden. De achterliggende gedachte bij het wijzigen van het fiscale beleid is wel te billijken; het verstorende effect van (grote) vastgoedbeleggers door de zeer aantrekkelijke fiscale behandeling én de zeer forse marktbeweging (lees: waardestijging) van woningen.
Maar zoals zo vaak, worden de ‘goeden’ getroffen door gedragingen van de ‘slechten’; particulieren en ondernemers met één (of soms twee) verhuurde woningen zijn straks de dupe.
De verwachte nadelen op een rij:
Overdrachtsbelasting naar 10,4%
Bij aankoop van een tweede woning of beleggingsobject is de overdrachtsbelasting verhoogd naar 10,4%. Toetreding is hiermee ernstig beperkt, de aanvangskosten zijn simpelweg veelal te hoog om nog een sluitende investeringspropositie te kunnen maken.
In box 3 gaat het heffingstarief naar 38%
De fiscale behandeling in box 3 is al vrij drastisch gewijzigd.
Over de waarde van het pand (die natuurlijk fors hoger is geworden de laatste jaren) wordt geacht een fictief rendement gemaakt te worden van >6% en de doelstelling is om te komen tot een belastingheffing op werkelijk rendement (inkomsten én waardestijging), tegen mogelijk een heffingstarief van 38% vanaf 2024. De schuld in box 3 wordt tegen een fictieve lage rente ingeboekt als ‘aftrekpost’.
Sterk toegenomen woningwaarde
We zien dat de woningwaarde de achterliggende jaren zeer stevig is toegenomen. Da’s vanuit investeringsperspectief natuurlijk mooi, maar de (fiscale) keerzijde is dat de belastingheffing in box 3 sterk toeneemt.
Minder ‘saldering’ in box 3
Tel daarbij op de maatregelen zoals het hogere belastingtarief, de mindere saldering als er sprake is van een stuk hypotheek én de maatregelen die getroffen worden om de huurprijzen aan banden te leggen
Tijdelijke verhuurcontracten aan banden
Tijdelijke verhuurcontracten worden aan banden gelegd. De initiatiefwet, die door PvdA en CU is ingediend, kan vooralsnog rekenen op een brede Kamermeerderheid. De hoogte van huren is onderwerp van aandacht, het brede puntensysteem komt veelal lager uit dan de huren die op dit moment in de vrije sector gevraagd worden.
“Waar eerst flinke rendementen werden gemaakt op het verhuren van een woning, is de kans nu zeer reëel dat er jaarlijks fors geld bij moet.” Henk Dubbeld
Wat kan dit voor u betekenen?
Als we kijken naar de verschillen tussen bijvoorbeeld 2021 en 2024, dan zien we dat in het eerdergenoemde voorbeeld van Maurice en Sabine het rendement volledig verdampt door de fiscale wijzigingen. Rekenen we de plannen door, waarbij opgemerkt dat dit nog geen ‘gelopen race’ is, dan is de conclusie dat er zo wie zo jaarlijks fors geld bij moet. Het verhuren van een appartement of eengezinswoning zal door de maatregelen een dure grap worden.
Daarbij wordt verkopen nog niet zo gemakkelijk. Een woning in verhuurde staat, waarbij de huurder bescherming geniet, is duidelijk veel minder waard dan een woning ‘vrij van huur of gebruik’. Een verhuurde woning waarin een huurder zit met huurbescherming is nauwelijks verkoopbaar.
Bovendien zal de hypotheekverstrekker zich kunnen gaan roeren. Mag u op grond van de hypotheekvoorwaarden verhuren? Als dat al zo is, zal door de maatregelen de woningwaarde (en dus de dekking voor de hypotheekverstrekker) afnemen. Aflossen kan dan afgedwongen worden.
Laat u informeren!
Kortom: er gebeurt een hele boel op dit gebied en het lijkt erop dat het besef bij vele kleine vastgoedbeleggers (die één of twee woningen verhuren met de beste intenties) nog niet is doorgedrongen.
Herkent u zich in deze situatie als belegger? Laat u dan goed voorlichten over de impact van de maatregelen op uw portemonnee.
MasterPlanning zorgt voor financiële rust.
Samen eens praten over deze kwestie of andere financiële zaken?
Stuur dan een berichtje naar info@masterplanning.nl of bel ons op (035) 543 0454.